Майами
Объявления
Деловой Майами
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Слушайте радио Русский Город!
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
Главная О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
МЕНЮ

Будь здорова, недвижимость

Автор: Светлана Гриффин

Пандемия этого года сделала множество сторон нашей жизни непредсказуемыми. Поменяла она и рынок недвижимости. Что это – эпоха трансформации или временные трудности?

Читателям нашего журнала уже знакомо имя Лилии Капилевич, консультанта по недвижимости (K&H Global Realty – Keller Williams Atlanta North, Лилия Капилевич и Анна Хавард). Мы поговорили с Лилией о том, как повлияла пандемия COVID-19 на рынок недвижимости и каково в этих условиях быть покупателем или продавцом.

Лилия, в прошлом интервью мы обсуждали особенности работы риелтора; сейчас волнует вопрос: что происходит с рынком недвижимости в связи с коронавирусом?

– Да, этот год совершенно особенный. Десять месяцев назад мы даже близко не могли представить себе то, что сейчас происходит. В конце 2019 года все ожидали, что в следующем году цены на жильё пойдут вниз или хотя бы выровняется баланс количества покупателей и продавцов на рынке. Из-за этого многие отложили покупку недвижимости до 2020 года, ожидая обещанного снижения цен. В начале пандемии распространилось ещё больше слухов и ожиданий, что цены упадут чуть ли не в два раза. Например, ещё в феврале я работала с клиентами, которые в итоге решили не спешить с покупкой, поддавшись этим настроениям. К сожалению, они упустили свой момент. После мая цены резко пошли вверх. В обычное время весна – это момент, когда многие готовятся к переездам (это связано с окончанием учебного года), поэтому обычно продавцы выставляют в это время больше домов на продажу, ожидая притока покупателей. Это схема традиционного рынка. В этом года всё буквально перевернулось вверх ногами. Весенний рынок оказался похожим на зимний, когда обычно бывает застой, – все сидели на карантине и никто не знал, что будет дальше. Люди или потеряли работу, или ждали, когда можно будет вернуться к ней. На рынок вышло очень мало продавцов. Покупатели же, в свою очередь, стали пытаться ловить момент из-за снизившихся процентов по ипотеке, количество покупателей превысило количество продавцов, и цены ушли вверх. Банки пытаются сдерживать рост цен из осторожности, но покупатели соглашаются даже доплачивать из своего кармана и давать сумму выше оценочной стоимости банка.

С чем это связано?

– Это связано с тем, что на рынке практически не из чего выбирать. Особенно в самом доступном сегменте до 200 тысяч долларов – там рынок практически пустой. В диапазоне от 200 до 300 тысяч выбор побольше, но и там приходится думать, чем можно «пожертвовать» – состоянием жилья или его расположением. Дело в том, что на каждый выставленный на продажу дом приходит несколько покупателей (это так называемый multiple offer), и происходит это почти мгновенно, от одного до трёх дней, как только дом появляется на рынке. Сегодняшний покупатель должен быть конкурентоспособным.

Проще говоря, это значит, что нужно дать продавцу больше денег?

– Зачастую да, но не всегда преимущество только в этом. Допустим, вы продавец, и вам пришло три предложения от разных покупателей. Первый из них готов купить за наличные и закрыть сделку за три недели; второй предлагает цену пониже, но готов приобрести дом в том состоянии, в каком он есть; третий предлагает цену выше выставленной и сможет закрыть сделку за месяц. В этой ситуации вы как продавец должны смотреть, что для вас наиболее важно. Если вы ещё не готовы переехать из своего дома, то у вас нет необходимости продавать срочно. То есть мы имеем целый комплекс условий, а не только вопрос цены.

Получается, продавцы сегодня рулят рынком?

– Да, они решают, что и как им удобнее, потому что покупатель всё равно будет, и даже не один.

Можно ли в таком случае сказать, что сейчас идеальный момент для продажи жилья, а для покупки не совсем подходящий?

– И да, и нет. Когда вы покупаете, у вас есть две «отправных точки». Первая – это, естественно, цена. Вторая – это ваш будущий ежемесячный платёж. На сегодняшний день проценты по ипотеке настолько низкие, что если бы вы покупали дом весной на 20 тысяч дешевле при ипотеке порядка 3,5 %, то это было бы с точки зрения ежемесячного платежа менее выгодно, чем покупка сегодня, когда процент стал 2,1–2,2 %.

Проценты так сильно снизились именно из-за пандемии?

русские знакомства

– Да, произошло снижение на целый процент и даже больше. Но, естественно, цифра зависит от вашего кредитного рейтинга. При хорошем кредитном балле и стабильной зарплате вы получите очень низкий процент по ипотеке.

Значит, сейчас выгодно рефинансировать то жильё, которое уже есть? Воспользоваться моментом и переоформить всё на более выгодных условиях...

– Сейчас оказалось так много желающих это сделать, что банки уже не могут обслужить всех, кто приходит за рефинансированием! В этой ситуации банки начали делать процент по рефинансированию несколько выше, чем процент по ипотеке. То есть это две разных цифры, разница доходит до половины процента. Банки таким образом пытаются немножко сдержать поток и что-то заработать. Другой момент: если вы покупаете жильё, то у вас есть чёткий срок, до окончания которого вам нужно успеть уложиться с закрытием сделки (клозингом). При рефинансировании нет таких жёстких сроков. Сейчас, во время пандемии, этот процесс значительно растягивается, и надо это иметь в виду. Нервничать по этому поводу не стоит: если банк зафиксировал ваш процент на определённом этапе рефинансирования, то всё, этот процент ваш. Просто оформление может занять побольше времени.

Что касается нашего города – сейчас складывается впечатление, что в Атланту стремятся переехать многие. Новые жилые комплексы растут, как грибы. Значит, Атланта растёт?

– Атланта очень быстро растёт, и происходит это по двум причинам. Первая – потому что многие IT-компании переводят сюда свои офисы, сюда приходят даже такие гиганты, как Google и Microsoft. Люди из северных штатов, а также из западных, переезжают сюда из-за климата, низких налогов, меньшей скученности жилья (а пандемия очень хорошо показала, что это не самый здоровый вариант, когда все живут близко друг к другу). Плюс народ в самой Атланте тоже начал активно переезжать из многоквартирных домов в частные – в «одноэтажную Америку», как когда-то говорили. Во время карантина, когда все сидели взаперти, это ощущалось совершенно по-разному: переносить карантин, сидя на двадцатом этаже, – или в собственном доме с участком, где есть простор, куда можно в любой момент выйти погулять, вывести домашних животных и так далее. Люди отлично это поняли, и сейчас пошла целая волна переездов из центра в пригороды. Карантин и «удалёнка» ещё больше показали ценность частного индивидуального жилья. В профессиональных кругах сейчас делаются прогнозы о том, что под жильё будут переделывать освобождающиеся офисы в городе. Это недёшево, но это будут более просторные квартиры. То есть мы видим ещё одно последствие пандемии: перевод сотрудников на удалённую работу сделал наличие офисов не совсем актуальным. Совещания и встречи можно проводить онлайн, бизнес продолжает работать, но в то же время отпадает такая острая необходимость находиться в одном помещении.

То есть в секторе коммерческой недвижимости тоже происходят большие изменения?

– Да, и мы это видим в частности по нашим клиентам. Многие из них – иммигранты из самых разных стран (у нас в офисе даже висит карта, где мы отмечаем, из каких уголков мира прибыли наши клиенты). На первом этапе мы помогаем им с покупкой жилья. Дальше, обосновавшись в Америке, они начинают открывать свои бизнесы и приходят к нам, чтобы приобрести уже коммерческую недвижимость... Сейчас заметно, что свободной земли становится всё меньше, многие районы растут и развиваются.

Где идёт самое быстрое развитие сейчас, если говорить об Atlanta Area?

– Cherokee County – самый быстрорастущий район в этом году (это такие города, как Woodstock, Canton и др.). Раньше наиболее быстро росли Forsyth County и Gwinnett County. Когда происходит такой рост, это означает, что развивается инфраструктура, поднимаются цены на землю и идёт открытие новых бизнесов.

По поводу земли моё наблюдение как обывателя: в строящихся жилых комплексах дома стоят вплотную и почти не имеют участков. Это такая новая тенденция?

– Чем дороже земля, тем дороже будет жильё. Чтобы оно продавалось, у строителей есть два варианта: строить более дорогие дома или стоить дома поменьше, но погуще. Найти вновь построенный дом с ценой до 200 тысяч – практически нереально, независимо от района. На «украшение» домов строительные компании уже обращают гораздо меньше внимания, чем раньше, и пытаются упростить дизайн, чтобы цена не стала заоблачной. Но с точки зрения энергоэффективности и теплоизоляции новые дома становятся лучше. Жильцы будут платить за энергию меньше. Увеличилось качество крыш, кондиционерного оборудования. Интересно, что пандемия повлияла ещё и на сроки нового строительства: если раньше оно занимало буквально 3–4 месяца, то сегодня местные администрации гораздо медленнее обрабатывают запросы на строительство, и процесс идёт 6–12 месяцев. Материалы тоже поставляются гораздо медленнее, потому что заводы-производители работают медленнее. Всё это нам не помогает.

Да, ситуация везде непростая... Как агент по недвижимости как вы справляетесь с этими сложными временами?

– К каждому покупателю мы сейчас подходим гораздо более индивидуально, чем раньше. Пытаемся работать с объектами, которые ещё даже не выставлены на продажу: анализируем, в каких районах и комплексах покупателей интересует жильё, и рассылаем туда предложения для потенциальных продавцов, мол, есть «готовые» покупатели, надо только найти дом.

Какими будут ваши советы потенциальным покупателям и продавцам?

– Совет номер один для покупателей – продумайте и будьте готовы ответить на вопрос «Как вы планируете финансировать покупку?». Подготовьте письмо от банка о вашей квалификации. В большинстве случаев ваше предложение (офер) даже не будет принято к рассмотрению продавцом без письма от банка. И не бойтесь растущих цен! Если вы действительно настроены на покупку, то сейчас с таким низким процентом вы приобретёте выгоднее, чем в том случае, если цены упадут через полгода. Если же вы продавец и хотите ждать весеннего сезона, то тоже лучше этого не делать, потому что сейчас так много покупателей, что вы получите выгодную цену. Не стоит тянуть до весны. Ещё могу порекомендовать следующее: если ваш дом не совсем новый, лучше посоветоваться с агентом до того, как начинать ремонтировать его. На первой консультации мы посмотрим всё, что имеет смысл ремонтировать (во что вкладывать деньги), а что нет. Так как мы работаем и с покупателями, и с продавцами, то нам знакомы желания покупателей и мы порекомендуем, как лучше преподнести дом. Также не завышайте цену искусственно сами: сейчас рынок и так на вашей стороне.

В любом случае обращайтесь к нам со всеми вопросами! Мы работаем практически без выходных, потому что сейчас самое важное – это успеть. Клиент – это приоритет номер один для нас, и нельзя позволить себе упустить то, чего клиент давно ждёт.

Лилия Капилевич, Анна Хавард

K&H Global Realty

Keller Williams Atlanta North 

3730 Roswell Road, Suite 150
Marietta, GA 30062

Тел.: (770) 509-0700
Моб.: (678) 481-4486, (678) 523-9405
Факс: (770) 971-4015