Russain Miami
Майами
Объявления
Деловой Майами
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
Панель меню

Если попали в трудное положение

К сожалению бывает так, что кто-то потерял работу, у кого-то изменились семейные обстоятельства или повышается процентная ставка по ипотеке и, соответственно, месячная оплата. Всем, кто попал в подобную ситуацию, советую в первую очередь проконсультироваться со специалистами банка, в котором вы брали ссуду.

Каждая финансовая организация имеет "forеclosure department",  который создан для помощи людям, попавшим в трудное положение. Вы должны обьяснить вашу конкретную проблему, и вам предложат возможные варианты решений. В большинстве случаев вам предоставят небольшую отсрочку по уплате займа, и этого иногда достаточно, чтобы сгруппироваться и принять правильное решение.

Если конфискация дома неизбежна, вы можете добровольно передать ваш титул на владение дома банку, этот легальный метод известен под названием "Deed in Lieu of Foreclosure" или "voluntary deed". В этом случае вы избавляете себя от унизительной процедуры, а банку сэкономите деньги и время по оформлению документов на конфискацию дома. Перед тем, как вы начнете переговоры с банком, проконсультируйтесь с адвокатом. Обычно в таких ситуациях вам необходимо знать, что произойдет с вашими остальными долговыми обязательствами, особенно если вы собираетесь объявлять в последующем  банкротство.

При добровольной передаче титула вы имеете возможность договориться с банком об определенных условиях вашего переезда, оплаты и т.д. К сожалению, вы не сможете сохранить хорошей вашу кредитную историю, но ваше имя не появится в местной газете под рубрикой " FORECLOSED HOUSES".

Существует еще один вариант. Если ваш дом не продаётся, попробуйте сдать его в аренду. В связи с ужесточением требований на получение ссуд, много людей вынуждены снимать жилье, поэтому рынок арендованного жилья стал очень перспективным.

Проконсультируйтесь со специалистами в этой области и узнайте каковы цены на аренду в вашем районе. Если у вас есть родственники, у которых
вы сможете остановиться на некоторое время, это улучшит вашу ситуацию, а со временем вы сможете снять в аренду более дешевую квартиру. Одни из моих клиентов, которые оказались в такой ситуации, переоборудовали подвал своего дома, а также одну из спален и сдали их в аренду, и благодаря этому сумели продержаться более года, пока они не нашли работу. Безвыходных ситуаций не бывает, просто иногда люди не хотят видеть выход, а видя его, не хотят воспользоваться им.

Покупка конфискованного дома

В связи с большим количеством конфискованных домов на рынке недвижимости, а также большим интересом к их приобретению, хочется подробно поговорить о процессе покупки такого рода недвижимости.

Неважно, кто вы: инвестор с большим стажем, решивший пополнить своё портфолио, начинающий инвестор или просто покупатель, который решил, пользуясь моментом, приобрести дом своей мечты, я всем Вам рекомендую в первую очередь найти себе грамотного и опытного агента.

Процедура покупки домов - foreclosure, а также документы и формы, необходимые при оформлении сделки, совершенно различны, более того требования к их исполнению варьируются от банка к банку. Поэтому проинтервьюируйте своего будущего агента: от него будет зависеть не только нахождение дома, но и успех торговой операции в целом. Лучше всего воспользоваться услугами агентов, имеющих звание специалиста по продаже конфискованных домов (REO SPECIALIST).

Следующий фактор, на который вы должны обратить ваше внимание – состояние дома. Большинство “банковских домов” нуждаются в ремонте, и ваша задача сделать тщательную инспекцию не только технического оборудования дома, крыши и облицовки, но и произвести проверку на наличие термитов. В договоре о покупке указывается количество дней, которое вам дается на всевозможные инспекции, а также на оформление финансирования. После этого срока деньги, которые вы внесли как задаток, вам не возвращаются. Поэтому будьте внимательны,  все вопросы, связанные с финансированием, инспекцией должны быть решены вовремя. Тем более, что в отличие от покупки регулярного дома, чек для задатка выписывается на имя компании, представляющей интересы банка, а не на компанию вашего агента. Это усложняет процесс получения вашего задатка в случае возникновения проблем.

Очень важно вовремя оформить ссуду. Предупредите своего финансиста, что вы покупаете конфискованный дом, и пакет документов должен быть оформлен за четыре дня до процедуры закрытия сделки. Делается это потому, что большинство банков находятся в других штатах, и им необходимо время на ознакомление с документами и их подписанием. Если по вашей вине “closing” переносится, вы будете платить штраф, каждый день задержки может вам стоить от $100-300 в зависимости от банка. Величина штрафа оговаривается в контракте, поэтому будьте внимательны при его подписании. Правда, в последнее время банки опаздывают с оформлением документов и очень часто не успевают приготовить “title” к дате закрытия сделки. К сожалению, себя они при этом штрафами не облагают. Если вам важны сроки покупки, оговорите это в контракте и оставьте себе место для отступления, так как этот процесс может затянуться на месяцы.

И главное - не забудьте приобрести страховку против дефектов правового титула (title insurance), это защитит вас от неприятных сюрпризов и денежных потерь.

Начиная процесс торговли, ознакомьтесь с “tax record” этого дома, опытный агент подскажет вам, как найти нужную вам информацию, и на основании этих данных вы сможете правильно построить свои переговоры о снижение цены и добиться лучших результатов.

Ирина Левтова