Майами
Объявления
Деловой Майами
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
МЕНЮ

Из чего складывается closing cost

В процесс оформления документов на дом и получения кредита обычно вовлечено несколько специалистов, которые производят оформление разнообразной документации, и что естественно потребует от Вас оплату различного рода услуг. Оформление документации на closing является завершающей стадией покупки дома, однако, распределение расходов обговаривается задолго до встречи в офисе адвоката с продавцом для оформления документов. Этот процесс начинается с подачи Вами предложения (offer) на покупку недвижимости, где определяется, кто будет платить closing costs и в каком объеме.

Для понимания сущности расходов на closing, целесообразно их условно разделить на три основные группы:

  • расходы на установление и передачу права собственности, в которые включены: title search, title insurance, attorney and document preparation fees;
  • оплата налогов и услуг государственным органам (state and local governments), в которые могут входить: city, county and state transfer taxes, recording fee;
  • расходы на получение mortgage, которыми могут являться: loan origination and underwriting fees, credit check and appraisal, mortgage and hazard insurance, survey и некоторые другие.

Давайте рассмотрим поподробнее некоторые из указанных видов расходов.

  • Credit report fee - оплата полной проверки Вашего кредитной истории кредитным учреждением.
  • Appraisal Fee - расходы на получение заключения специалистом-оценщиком рыночной стоимости дома.
  • Underwriting fee - оплата кредитному учреждению за проведение проверки и принятия решения о Выдаче кредита.
  • Loan Origination and Processing Fees - расходы, связанные с подготовкой к выдаче кредита, сбором необходимой документации и оценкой Вашей способности занять деньги на финансовом рынке.
  • Tax Service Fee - оплата компании, специализирующейся на проверке своевременности уплаты налогов предыдущими хозяевами недвижимости.
  • Attorney Fee, Title Search and Title Binder - расходы, связанные с работой адвоката по проверке чистоты title, оформлению права собственности и Ваших финансовых обязательств, перед mortgage компанией.
  • Title Insurance - страховка на возможные ошибки при проведении title search. Данного рода ошибки в действительности встречаются редко, но полностью исключить их нельзя, поэтому lender будет требовать покупку данной страховки, чтобы обезопасить себя от любых неприятных сюрпризов в будущем. Следует отметить, что в обязательном порядке Вы должны приобрести эту страховку для заимодателя. Покупка данной страховки для себя является Вашим добровольным решением.
  • Intangible Taxes, Recording Fee - оплата налогов штату и местным органам власти за переоформление mortgage, а также расходов за проведение государственной регистрации. Prepaid property taxes - оплата вперед части налогов на недвижимость. Величина расходов зависит от месяца покупки недвижимости и county regulations.
  • Survey - расходы на получение заключения о границах Вашего участка, однако не все lenders требуют обязательное составление данного документа. Решение о необходимости проведения survey зависит от заимодателя.
  • Prepaid Mortgage Insurance - оплата вперед части страховки займа. В зависимости от вида кредита, данная страховка может быть в дальнейшем отменена при достижении 20% equity (Ваша доля) в недвижимости или будет сохраняться на протяжении всего кредита (FHA insured mortgage). Размер платежа зависит от вида займа и заимодателя.
  • Prepaid Homeowner's Hazard Insurance - оплата вперед части страховки дома от стихийного бедствия, несчастного случая и т. п.

Вышеуказанный перечень расходов (closing cost, settlement charges) является основным и почти исчерпывающим. К дополнительным расходам могут относиться такие как flood certification, courier fee, residential mortgage fee, однако их величина незначительна.

Что необходимо знать о lease-purchase contract

Существует два варианта купли-продажи недвижимости через аренду: lease-purchase и lease-option contracts.

Особенностью lease-option договора является заключение договора с правом, но не обязанностью (option), купить данную недвижимость по истечении определенного количества времени. Только в случае, если покупатель желает воспользоваться данной возможностью, договор купли-продажи недвижимости вступает в законную силу.

Lease-purchase - это уже вступивший в силу договор купли-продажи. Особенностью данного соглашения является отсрочка передачи права собственности от продавца к покупателю и передача права пользования недвижимостью покупателю на условиях аренды на время данной отсрочки. Условия покупки недвижимости, такие как, цена, оплата closing, условия займа, срок договора и условия возврата earnest money и security deposit обговариваются уже на момент заключения соглашения lease-purchase. Другой особенностью данного вида договора является возможность накопления продавцом денег на первоначальный взнос или оплату closing посредством отнесения части арендной платы на данные цели. При этом следует отметить, что по правилам большинства заимодателей (lenders) размер данного отчисления не должен превышать разницы между договорной стоимостью аренды и рыночной стоимостью аренды, определяемой соответствующим специалистом-оценщиком. Другими словами, только та сумма, которая превышает рыночную арендную плату, может быть отнесена в зачет down payment. Например, рыночная арендная плата оценщиком (appraiser) определена в $1,000, а Вы платите $1,500, то только $500 может быть засчитана в счет down payment или оплаты closing. Кому же более выгодна такая форма продажи, продавцу или покупателю? Чаще всего продавец вынужден прибегать к такой форме продажи, если он испытывает затруднения с продажей недвижимости на обычных условиях без ее аренды, должен освободить ее быстро и не хочет нести финансовых обязательств по ее содержанию. В дополнении, большая вероятность того, что покупатель будет лучше заботиться о содержании недвижимости в надлежащем порядке, чем простой арендатор.

Для покупателя преимущества состоят в том, что если у него имеются проблемы с приобретением недвижимости сегодня, чаще всего из-за невозможности получить финансирование, он может отложить передачу недвижимости в свою собственность до момента разрешения этих проблем. Например, накопить достаточно денег на down payment, создать или улучшить свою кредитную историю или выплатить долги. При этом продавцам недвижимости на условиях lease-purchase необходимо иметь в виду, что тщательное изучение причин и обстоятельств отсрочки покупки недвижимости и финансовой ситуации продавца, и принятие соответствующего решения в случае каких-либо сомнений будет залогом успешного завершения данной сделки в офисе адвоката на closing.

Учитывая временной перерыв в передаче права собственности, тщательное составление контракта имеет первоочередное значение. При этом, следующие вопросы должны иметь отражение в контракте:

  • зачитывается ли какая-либо часть платежа в счет down payment, sales price или closing cost;
  • каковы финансовые обязательства продавца, в случае его отказа от покупки недвижимости;
  • каковы условия возврата earnest money и security deposit;
  • возможны ли улучшения недвижимости покупателем во время аренды (опасность для продавца может заключаться в том, что в случае отказа от покупки и неоплаты улучшений недвижимости покупателем, эти долги могут быть attached to the property, и стать долгами продавца);
  • кто оплачивает поддержание недвижимости в надлежащем состоянии во время аренды, производит оплату association fee и возможно других финансовых обязательств, которые могут стать спорными после заключения сделки;
  • все другие условия купли-продажи недвижимости, отражающиеся в соответствующем договоре купли-продажи.

Как создать кредитную историю в США

Правила при получении mortgage-кредита являются во многом формальными, т. е. написаны для стандартных ситуаций, и не рассматривают личностные или национальные особенности того или иного человека или группы лиц. Не секрет, что все мы приехали из страны, где экономия была нашей национальной чертой, поэтому сэкономить ту или иную сумму денег для нас не является проблемой. Америка, как известно, страна потребления, где отсутствие привычки брать деньги в долг является не совсем понятным и странным явлением, что сразу заносит Вас в категорию повышенного риска и ставит Вас в неравное положение с человеком, имеющим большие долги по кредитным карточкам, но регулярно их выплачивающим. С моей точки зрения, это абсурд, но, к сожалению, правила, определяющие степень риска при выдаче кредита, пишутся не мной, поэтому я могу только посоветовать, что нужно сделать, чтобы избежать данных проблем.

Приехав в Америку, независимо от наличия денежных средств в кармане или на счету, каждый из нас столкнулся с проблемой создания собственной кредитной истории и получения первого кредита. Получалось, что кредита нам не дают из-за отсутствия у нас кредитной истории, а кредитная история отсутствует из-за того, что мы никогда не брали кредитов. Каждый из нас может рассказать собственную историю, как ему удалось разорвать этот замкнутый круг, я же хочу поделиться наиболее распространенными способами создания кредитной истории.

Попытайтесь получить secured credit card, т. е. карточку, обеспеченную деньгами, которые вы в качестве депозита положили на счет компании, выдавшей Вам данную карточку. При этом размер кредитной линии обычно равняется размеру Вашего депозита, который будет помещен этой компанией на Saving или CD счет. По истечении определенного времени и после того, как Вы будете вовремя выплачивать все произведенные расходы, Вас переведут в категорию благонадежных людей и выдадут настоящую кредитную карточку, которая не будет требовать депозита на счету.
Попытайтесь получить кредитную карточку того или иного магазина (department store), или компании, заправляющей Вашу машину бензином (gasoline credit card). Эти компании имеют более облегченные условия выдачи кредитных карточек.
При заполнении документов на кредит используйте поручителя (co-signer), который имеет хорошую кредитную историю и может поручиться за Вас в том, что Вы будете оплачивать все счета своевременно.
Если у Вас нет кредитной истории или Ваша кредитная история не совсем хорошая, но, тем не менее, Вы хотите купить дом, возникшие проблемы также могут быть решены путем создании моей компанией альтернативной кредитной истории для Вас, т. е. при проверке истории Ваших коммунальных и других платежей и направлением данной информации в кредитные учреждения.

Кроме того, необходимо помнить, что при получении кредитной карточки, важно не только ее иметь, но также и использовать. Однако, если Вы не хотите менять свои жизненные принципы и "жить в долг", Вы можете использовать данную карточку как удобное средство для расчетов. Для этого Вы можете расплачиваться кредитной карточкой в магазинах и сфере услуг и производить платежи по карточке в полном объеме, как только Вы получите credit card statement. При этом Вы будете платить ровно столько, сколько потратили в течение месяца, без каких либо расходов по процентам. Некоторые кредитные учреждения, такие как Discover даже предлагают небольшую сумму возврата (cash back) на деньги, которые Вы потратили по этой карточке. Другие кредитные учреждения могут также предлагать вышеуказанный или другие способы вознаграждения за пользование кредитной карточкой, различные "points, sky miles awards..." Таким образом, если Вы обладаете строгой финансовой самодисциплиной, то использование кредитной карточки становится не только полезно для укрепления своей кредитной истории, но также выгодно с финансовой точки зрения.

Если Вы приехали недавно в США и у Вас существуют проблемы с получением кредитов, если Вы хотите сделать себе кредитную историю и встречаете различные препятствия на своем пути, пожалуйста, звоните и я помогу Вам решить Ваши проблемы. Я думаю, Вы согласитесь со мной, что хорошая кредитная история в США нужна вам как воздух, поэтому, чем раньше Вы ее начнете себе "строить", тем лучше.

Игорь Архипов