Russain Miami
Майами
Объявления
Деловой Майами
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
Панель меню

Если Вы покупаете дом...

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Какие правовые проблемы приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

- Что происходит с правовой точки зрения при покупке или продаже недвижимости?
Правовые аспекты сделок с недвижимостью могут несколько варьироваться в зависимости от штата, но основная идея похожа и сводится к простой операции, при которой продавец недвижимой собственности передает право на владение ей покупателю. Это происходит путем передачи в руки покупателя письменного документа (deed), в котором записано право последнего на это владение. В обмен на этот документ покупатель платит продавцу заранее условленную сумму денег. Этой простой на внешний взгляд операции, тем не менее, предшествуют несколько шагов, которые могут отличаться большей сложностью и занять длительное время.

- Что это за предварительные шаги?
Еще до формальной передачи недвижимого имущества в новые руки стороны должны договориться о цене и подписать контракт, в котором указывается, когда произойдет эта передача. Покупатель, как правило, должен позаботиться о кредите со стороны финансовой компании, которая оплатит продавцу большую часть условленной суммы - разумеется в том случае, если покупатель не намерен уплатить всю сумму сразу. Кроме того, необходимо провести инспекцию дома или квартиры, а также удостовериться в местном бюро регистрации недвижимости в том, что продавец имеет юридическое право ее передачи в новое владение. Если оказывается, что все с правовой точки зрения в порядке, то в конце концов происходит закрытие сделки (closing) с одновременной передачей имущества и оплаты в обмен на него. Но иногда на предварительном этапе могут возникнуть проблемы - например, покупатель или продавец может неожиданно отказаться от сделки, или в результате инспекции дома могут выявиться серьезные неполадки в конструкции, или, наконец, может оказаться, что право владельца на продажу ограничено какими-либо положениями в документах передачи. В таком случае сделка может не состояться.

- В каких случаях подписанный контракт может быть расторгнут без ущерба для сторон?
Как правило, в самом тексте контракта перечислены условия, при которых он может быть расторгнут без какой-либо финансовой ответственности за это. В одних случаях покупатель может прервать контракт, если он, например, не удовлетворен результатами инспекции дома или квартиры, но чаще всего это происходит, когда покупателю по какой-либо причине не удалось заручиться банковским кредитом, когда неожиданно обнаруживаются неустранимые экологические дефекты, или когда проверка юридических прав владельца на продажу собственности выявила серьезные ограничения на эти права.

- Если Вы покупатель, что следует предусмотреть в тексте контракта?
Контракт должен содержать положение, согласно которому покупателю разрешено провести осмотр дома. В контракте также должно быть записано, что Вы имеете право расторгнуть соглашение и вернуть себе внесенный задаток при определенных обстоятельствах - таких, например, как упомянутые выше. Многие штаты на сегодняшний день ввели законы, обязующие продавца уведомить покупателя о существующих дефектах в недвижимости. Кроме того, следует поставить перед владельцем ряд вопросов, на которые тот должен дать однозначный ответ. Это, например, следующие вопросы:

  • Подпадает ли дом под действие местных правил зонирования и застройки?
  • Существуют ли проекты перестройки данного района?
  • Каково финансовое состояние кооператива, в котором Вы намерены приобрести квартиру?

Покупателю важно максимально обезопасить себя, и поэтому ему следует задать вопросы и найти на них ответы до того, а не после того, как подписан контракт, несмотря на то, что некоторую информацию - например, результаты инспекции - удастся заполучить лишь после того, как контракт уже подписан. Следует также оговорить, какое личное имущество будет передано при продаже недвижимости.

- Если Вы продавец, о чем Вам следует позаботиться?
Оговорите в контракте, что Вы имеете право на компенсацию в случае, если покупатель не выполняет условий контракта - например, можете удержать за собой сумму задатка. Кроме того, подтвердите, что все заявления, касающиеся имущества, сделаны Вами в соответствии с тем, насколько Вы сами были осведомлены в тот момент. Наконец, добейтесь, чтобы все зависящие от покупателя условия, такие как финансовый кредит и осмотр помещения, были удовлетворены в кратчайший срок. Например, если Вы дали покупателю 60 дней после подписания контракта на получение кредита, а на 59-й день он сообщает Вам, что его просьба о кредите отклонена, покупатель не допустил никаких нарушений договоренности. Поэтому Вам придется вернуть задаток, несмотря на то, что Вы даром потратили в ожидании почти два месяца.

- Для чего при покупке или продаже недвижимости нужна помощь адвоката?
Юрист понадобится для того, чтобы, например, подготовить или проверить текст контракта или документа на право владения; разрешить вопросы, поднятые в ответном предложении другой стороны; дать совет о том, как лучше удовлетворить требованиям кредитора; представлять интересы кредитора на закрытии сделки; оформить запись сделки в местном бюро регистрации и т. д.

Что нужно знать о займах под недвижимость?

Если Вы собираетесь покупать дом, кондоминиум или иную недвижимость в США, Вы скорее всего столкнетесь с вопросом о том, откуда достать деньги, недостающие до оплаты полной стоимости покупки. Ответ на этот вопрос прост - взять в долг, однако само выполнение этой задачи гораздо сложнее.

- С чего начинать в оформлении займа?
Прежде, чем оформлять, следует решить ряд важных проблем. Допустим, Вы окончательно решили, что Вам нужен дом, и остановили свой выбор на одном из них. Теперь нужно решить, какого рода займ Вам подойдет больше всего, а затем кого выбрать в качестве кредитора. К этим вопросам надо подойти со всей ответственностью, поскольку для многих из Вас ежемесячная уплата по займу станет самой большой статьей расхода. Кроме того, как и с другими финансовыми услугами и продуктами, существуют тысячи разных вариантов займов, среди которых есть что выбирать. Различия между ними могут быть важными и дорогостоящими.

- В чем надо определиться в первую очередь?
Первое, что надо решить - брать в долг под фиксированный или переменный процент. Понятно, что фиксированный процент остается без изменения весь период выплаты долга, а переменный меняется в зависимости от поведения финансового рынка. Выбор между первым и вторым будет зависеть от того, насколько высока на сегодняшний день процентная ставка, насколько Вы сами склонны к стабильности в жизни и не желаете идти на риск возможных перемен на финансовом рынке. В первые годы после покупки уровень переменных ставок обычно ниже уровня фиксированных, и поэтому весь вопрос в том, насколько этот уровень поднимется в последующие годы. Знать заранее это невозможно, но, если Вы считаете, что можете предполагать с известной долей надежности, что общая тенденция в ставках не изменится, тогда можете попробовать переменный процент. Кстати, не все фиксированные проценты безопасны - следует избегать так называемого "шарового" займа, когда в специально оговоренный срок (обычно через 3 или 10 лет) Вы обязаны вернуть сразу всю оставшуюся сумму займа. Опасность в том, что неизвестно, будут ли на тот момент деньги.

- Что еще важно?
Было бы идеально, если бы Вы могли внести по меньшей мере 20% от суммы приобретаемой недвижимости из собственных средств. Почему? Потому что это позволило бы избежать дополнительных расходов на приобретение страховки на частный займ и дало бы наилучшие условия со стороны кредитора. Кредиторы требуют покупку страховки, которая стоит несколько сот долларов в год, чтобы обезопасить себя на случай неплатежеспособности покупателя.

- На какие сроки предоставляются займы?
Чаще всего на 15 или 30 лет. Для многих выбора в этом нет, поскольку они не в состоянии осилить большие ежемесячные уплаты, сопряженные с 15-летним займом. Для таких 30 лет - единственный срок. Но допустим, что Вы в состоянии осилить высокую ежемесячную выплату. Значит ли это, что займ на 15 лет Вам лучше подходит? Не обязательно. Разница между месячными суммами при 15- и 30-летнем займах составляет процентов 25-30. Эти деньги, вместо уплаты за займ, могли бы быть более выгодно вложены, например, в пенсионные счета или планы. Кроме того, Вы берете на себя большую финансовую нагрузку и должны быть уверены, что выдержите ее в течение всего срока действия займа. Альтернативой может оказаться сценарий, по которому Вы берете займ на 30-летний срок, но выплачиваете его раньше - т. е. Вы сами для себя превращаете 30-летний займ в более краткосрочный, если Вам это выгодно. Что касается вкладывания разницы в пенсионный план, то это идея подкреплена тем, что сумма вклада не только обрастает процентами, но и не облагается налогом, тогда как выплата по займу производится из денег, оставшихся после уплаты налогов.

- Как найти наилучший процент под займ?
Уже сам этот вопрос предполагает, что отнюдь не все сказано цифрой процента, под который выдается займ. Что же еще имеет значение? Помимо процентной ставки большую роль играют взимаемые банком так называемые баллы. Каждый балл равен 1% от суммы займа. Предположим, что один банк дает Вам займ под 7% и 1,5 балла, тогда как другой под 7,25% и 1 балл. В этих условиях Ваш выбор будет зависеть от того, какова общая сумма займа - чем она больше, тем скорее Вы предпочтете второй вариант. Другие пошлины и взносы также играют роль, поскольку разные кредиторы взимают разные суммы. Это касается платы за заявление на займ и его рассмотрение, платы за отчет о Вашей кредитной истории и, наконец, пошлины за оценку состояния дома. Последнее необходимо, так как ни один кредитор не даст в долг, не прикинув, за сколько может продать дом на случай Вашей нетрудоспособности.

- Как найти наиболее подходящего кредитора?
Это потребует немалого времени, но сделать это необходимо. Поясняю: при займе в 120 тыс., рассчитанном на 30 лет, разница всего лишь в полпроцента сэкономит Вам 13 тыс. долларов за весь период выплаты займа. Отсюда и вывод - нужно искать и найти подходящего кредитора. Вы можете обратиться в крупные банки, но их условия, как правило, не самые лучшие. Может быть, даже более выгодные условия предлагают мелкие банки - поспрашивайте в своей округе. Кроме того, существуют списки кредиторов с цифрами, публикуемые частными оценочными компаниями. Такой список стоит некоторых денег, но он сэкономит Вам массу времени. Наконец, не обязательно искать кредитора среди банков. Имеет смысл поискать среди финансовых брокеров. Те покупают займы оптом и с определенной скидкой у крупных финансовых заведений и затем продают их в розницу индивидуальным потребителями, оставляя себе 0.5-1% от суммы займа за свои услуги. Условия брокеров могут оказаться даже выгоднее, чем банковские. Таким образом, то, с чего мы начали наш разговор - оформление займа - это не начальный, а едва ли не заключительный этап Вашей деятельности по финансированию недвижимости, которую Вы себе облюбовали.

Если Вы задолжали за дом...

Несколько лет назад Вы купили дом, взяв в долг у банка. Тогда Вы не предполагали, что возникнет ситуация, при которой ежемесячные выплаты по задолженности станут чрезмерной обузой для Вашей семьи, поскольку были уверены в надежности своего заработка. Но вот уже прошло полгода, как Вы оказались без постоянной работы. Что может произойти при подобных финансовых обстоятельствах?

- Какова роль банка в финансовых операциях покупки дома?
Банк или частный кредитор часто с готовностью предоставляют в долг денежную сумму на приобретение недвижимости. Этому предшествует заявление будущего должника в банк с просьбой о кредите и проверка его платежеспособности, включая кредитную историю, со стороны банка. Сумма банковского кредита в счет покупки недвижимости обычно составляет основную долю общей стоимости, например 80%. В момент покупки банк передает продавцу чек на сумму кредита за вычетом небольших комиссионных. После вступления покупателя во владение недвижимостью банк получает от покупателя ежемесячные выплаты, которые включают часть по процентам и часть от основной суммы задолженности. Выгодность этой сделки для банка и для покупателя очевидны - банк получает проценты за кредит в течение длительного срока, исчисляемого, возможно, десятками лет, тогда как покупатель уже сейчас вступает во владение недвижимостью и, кроме того, списывает выплачиваемые проценты по задолженности благодаря федеральным налоговым льготам.

- Какими средствами банк обезопасит себя на случай неплатежеспособности покупателя?
Банк или иной заимодатель налагает определенные обязательства на должника. Помимо обязательства выплатить задолженность с учетом процентов, покупатель должен содержать имущество в надлежащем порядке, иметь страховой полис на недвижимость и платить соответствующие налоги. Банк также сохраняет за собой право войти во владение недвижимостью в случае неуплаты покупателем по задолженности, поскольку на период займа собственность считается залогом под кредит.

- В какой ситуации банк вправе овладеть заложенной недвижимостью?
Как правило, в случае, когда покупатель задолжал по выплатам больше, чем за один месяц, и после того, как банк уведомил покупателя в письменном виде об этой просрочке. Другие причины более редки - например, если Вы платите в срок по кредиту, но при этом не платите налогов на недвижимость, не содержите собственность в надлежащем виде или не имеете страховки, банк сначала потребует, чтобы Вы выполнили эти необходимые условия, и уж затем попробует лишить Вас права выкупа заложенного имущества. В целом, как бы ни складывались Ваши отношения с банком, последний не может пойти на конфликт, не предупредив заранее в письменном виде о существующей проблеме. Кроме того, сама форма банковской долговой расписки обычно дает право должнику устранить любое нарушение, на котором основано право банка на овладение имуществом, если это произойдет в установленный срок. При любом затруднении с выплатой по задолженности лучше самому известить банк о своих проблемах и постараться урегулировать ее путем изменения порядка выплат. Следует, однако, иметь в виду, что банк не обязан проявлять добрую волю и идти Вам навстречу.

- Может ли покупатель продать недвижимость в период, когда банк собирается ею овладеть?
Да. Ничто не мешает Вам найти покупателя и избавиться от собственности, поскольку собственность считается принадлежащей Вам, пока суд не издал решения о передаче ее банку. Так, если Вы получили за продажу дома некую сумму и передали ее банку в уплату за долг раньше, чем за неделю до судебного решения, то проблема исчерпана и новый покупатель получает от Вас во владение недвижимость с "чистым" прошлым. Если у Вас есть покупатель, то Вы должны известить банк о предстоящей сделке, и не исключено, что банк потребует от Вас уплаты за понесенные им судебные расходы. В контексте предстоящей продажи банк скорее всего прекратит какие-либо дальнейшие судебные действия. Поэтому, опять же лучшей тактикой поведения будет держать банк в ведении относительно Ваших действий и намерений.

- А можно ли попросту самому передать дом банку без суда?
Да, но следует взвесить, насколько это Вам выгодно в зависимости от стоимости дома, размеров долга и того, насколько Вас волнует неиспорченная кредитная история. Например, не исключено, что при вступлении банка во владение и продаже дома сумма сделки позволит Вам вернуть себе часть от продажи. С другой стороны, если Вы должны банку 100 тыс. долларов, а Ваш дом предположительно продастся за 90 тыс., то Ваша задолженность составит 10 тыс., и банку едва ли выгодно идти на мировую сделку.

О налоговых льготах при продаже дома

Каким образом можно сэкономить на налогах от продажи дома? Если Вы продаете свой дом, то Вы вправе освободить от налогообложения 250 тыс. долларов из дохода от продажи. Для обоих супругов эта сумма составляет 500 тыс. долларов. Этот закон распространяется на сделки, совершенные после 6 мая 1997 года. А условием этой льготы является владение домом и проживание в нем в течение по крайней мере двух из пяти лет, предшествующих продаже. Кроме того, пользоваться этой льготой разрешается каждые два года. Более подробно эту тему мы обсудим ниже.

- Каким образом соблюдается условие проживания в доме?
Существует одно отступление от строгого правила двухлетнего владения и проживания в доме. А именно, даже если Вы не прожили в доме указанный срок, то Вы вправе рассчитывать на частичную льготу, если Вы вынуждены продавать дом из-за важных перемен в Вашей жизни, связанных с работой, здоровьем или непредвиденными обстоятельствами. Частичная льгота исчисляется исходя из того, какую долю от двух лет Вы проживали в своем доме. А именно, возьмите общее число месяцев, когда Вы жили в своем доме, разделите его на 24, а затем умножьте на 250 тыс. Например, если одинокий налогоплательщик проживал в своем доме 12 месяцев, а затем продал его за 100 тыс. долларов, то вся эта сумма будет освобождена от налогов, поскольку 12 месяцев проживания дают право на половину от 250 тыс. - 125 тыс. долларов, не облагаемых налогом, т.е. даже больше, чем полученный доход от продажи.

- Какое правило существует для состоящих в браке владельцев?
Состоящие в браке налогоплательщики вправе продать дом за цену до 500 тыс., и при этом не будут платить налог, но при условиях, что оба супруга проживали в доме два года и что ни один из них не продал в течение этого времени какой-либо другой дом, которым он мог владеть. Интересно, что на эту тему существуют некоторые вариации. Так, если супруги раздельно владели двумя домами и проживали в них, но заполняли совместную налоговую декларацию, то каждый из них имеет налоговую льготу на 250 тыс. долларов от продажи. Если супруги заключили брак недавно, а один из них продал свой дом в пределах двух лет перед этим, то второй супруг, тем не менее, также имеет право избежать налогов при продаже собственной недвижимости на сумму до 250 тыс. долларов. Кстати, новый брак может помочь еще и при следующих обстоятельствах. Предположим, что неженатый налогоплательщик продал свой дом 1 октября 1997 года за 500 тыс. долларов. До этого он и его подруга проживали в доме в течение двух лет. Если затем они поженились до 1 января 1998 года и подали совместную налоговую декларацию за 1997 год, то они могут избежать налогов на всю продажную сумму.

- Каким образом новое правило касается разведенных налогоплательщиков?
Что касается разведенных налогоплательщиков, то они тоже могут немного "нажиться" на новых правилах. Допустим, после развода бывшая жена осталась жить в доме бывшего супруга вплоть до его продажи. Супруг же, со своей стороны, владеет домом в течение 18 месяцев. После продажи бывшие супруги должны получить по 50 проц. от ее суммы. Если жена продает дом 9 месяцев спустя, то она вправе прибавить к сроку проживания срок предшествующего владения домом ее супругом. Обратное также верно - если бывший муж, а не жена, продает дом, то он может к сроку своего владения прибавить срок проживания в нем бывшей супруги. При этом каждый из них имеет право на 250 тыс. долларов, не облагаемых налогом.

- Можно ли получить какие-либо дополнительные льготы, используя новые налоговые положения?
Предположим, что Вы ожидаете, что получите от продажи больше, чем сумма, не облагаемая налогом. В этой ситуации имеет смысл подумать о включении в качестве со-владельца еще одного лица. Например, супружеская пара владеет домом совместно со своим совершеннолетним сыном, после того как они передали ему право на часть дома. Если сын сможет показать, что владел одной третью дома и проживал в нем в течение двух лет, то он имеет право избежать налогов при продаже своей доли за цену до 250 тыс. долларов. Таким образом он и его родители могут продать дом за 750 тыс. без уплаты налога на доход от продажи.
 

Покупать или снимать?

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Какие правовые проблемы приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

- Насколько покупка дома зависит от времени, в течение которого вы собираетесь в нем проживать?
С денежной точки зрения, не следует покупать недвижимость, если вы не собираетесь там проживать, по крайней мере, три, а лучше, пять или более лет, поскольку приобретение и затем продажа жилплощади влечет за собой немалые расходы, связанные с получением займа, инспекцией недвижимости, самим переездом, комиссионными брокера и страховкой. Для того, чтобы все эти расходы были окуплены, нужно, чтобы стоимость жилья выросла за время владения, по меньшей мере, на 15 процентов. Соответственно, вы можете оправдать расходы лишь в условиях покупки на рынке, где цены невысоки, и продажи в момент, когда стоимость недвижимости существенно подскочила. В противном случае, вы лишь потеряете часть денег.

- А если не жить, допустим, в купленном доме, а сдавать его посторонним жильцам?
В самом деле, некоторым нравится сдавать в аренду площадь, на которой они сами не живут. Это происходит, например, после того, как обстоятельства вынудили владельца поменять география местожительства. Следует иметь в виду, однако, несмотря на очевидную финансовую выгоду сдачи в аренду, это также вносит определенные сложности, вытекающие из обязательств в отношениях между владельцем и съемщиком. Например, как поступать владельцу, если съемщик не платит за аренду или беспокоит соседей громкой музыкой в ночное время? Кроме того, вы еще должны изыскать средства на то, чтобы, сохранив за собой прежний дом, купить другой в новом месте.

- Мы немного отклонились от темы о том, что делать - покупать или продолжать снимать квартиру или дом. Все же каковы преимущества снятия жилплощади по сравнению с куплей?
Преимущества могут быть связаны со стоимостью снятия. Если аренда недорога (например, вы живете в доме с контролируемой квартплатой) и вы в состоянии откладывать, по крайней мере, 10 или более процентов в месяц от своего заработка, то ваша ситуация вполне удовлетворительна и можно забыть о покупке и связанных с ней расходах и обязательствах. Кроме того, будучи съемщиком вы не должны заботиться о состоянии недвижимости - путь хозяин думает об этом. Далее, если вам надоело жить в одном районе, вы можете перебраться в другой без особых проблем, связанных в куплей-продажей. Наконец, покупка дома может обойтись в денежную сумму, которую, возможно, целесообразнее, вложить в иные сферы, приносящие больше прибыли, нежели недвижимость.

- А что дороже - снятие жилья или его покупка?
Важный момент в финансовых сравнениях - это стоимость купленной недвижимости. Некоторые полагают, что владеть недвижимостью дороже, чем снимать. На самом деле, в конечном счете покупка может обойтись даже дешевле, чем аренда, поскольку ежемесячные выплаты по займу при покупке могут быть не выше, а ниже, сравнительно со снятием.

- Каковы другие факторы в этом сравнении?
Немаловажный фактор в этих расчетах - инфляция. При аренде, даже в домах с контролируемой квартплатой, последняя с годами существенно повышается, тогда как выплаты по займу под куплю остаются прежними, несмотря на инфляцию. Кроме того, деньги, уплаченные по займу в счет владения недвижимостью, увеличивают ваше собственное имущественное состояние - после всех выплат по займу недвижимость полностью переходит в ваше владение. Однако, как говорилось выше, преимущество владения над пользованием жильем растет с годами, и оно может не реализоваться, если вы не намерены долго жить в купленном месте. Не следует забывать о том, что в первые годы после покупки основная часть выплат приходится на процент по займу, а не на саму стоимость недвижимости, которая и составляет часть вашего будущего состояния. Отрицательный фактор в пользу снятия жилья - это налоги, которые, хотя и списываются, тем не менее, растут с годами.

Адвокат Борис А. Кривонос
Тел. 718-449-6565