Майами
Объявления
Деловой Майами
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
Портал русского
Майами
Читайте статьи различной
тематики на нашем сайте
О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
МЕНЮ

Преимущества и недостатки "Adjustable mortgage rate"

Использование любой mortgage-программы зависит от различных факторов: состояние экономики, Ваших целей и Вашей финансовой ситуации сегодня и в будущем. По сравнению с наиболее распространенными фиксированными 30-летними программами, преимуществом adjustable mortgage rate или ARM-программ является следующее:

  • начальная пониженная процентная ставка по займам позволяет покупателю приобрести более дорогую недвижимость;
  • в первый год платежи за дом могут быть значительно меньше, чем при использовании фиксированного процента;
  • возможность сэкономить на выплатах по процентам при благоприятной финансовой ситуации;
  • некоторые программы с плавающим процентом имеют возможность стать фиксированными по истечении определенного периода времени;
  • данные программы хорошо использовать во времена низкой инфляции или на короткий срок владения недвижимостью.

Как всегда, наряду с преимуществами, существует и недостатки данных программ:

  • не существует гарантированной процентной ставки, т. к. плавающая процентная ставка меняется в соответствии с экономическими показателями и индексами;
  • повышенный риск для покупателя в увеличении платежа за дом, если инфляция в стране усилится, тем самым, соответственно, увеличится и Ваша процентная ставка по кредиту;
  • комплексный и усложненный характер данного вида программ, которые могут использовать различного рода финансовые индексы и показатели для определения текущего процента, а также различные показатели по ограничению увеличения процента, что может быть использовано в интересах заимодателя (lender), а не заёмщика.

Для понимания ARM-программ, заёмщик должен понимать значение следующих составляющих или компонентов данных программ:

Индекс: финансовый индикатор, который увеличивается или уменьшается в соответствии с колебаниями экономики, которая отражает укрепление или замедление инфляционных процессов. Различные программы могут использовать различные индексы, такие как, Treasure Securities Indexes, Treasure Bills Indexes и некоторые другие. Информацию об указанных индексах можно найти в газетах The Wall Street Journal, USA Today или интернете (www.hsh.com). Наиболее широко используемым индексом в ARM-программах является one-year treasure securities index, который на момент подготовки статья составлял 6.01%;
Margin: стоимость денег для lender плюс его доход. Margin добавляется к индексу для определения текущей процентной ставки. Наиболее распространенный margin в ARM-программах составляет 2.75. Таким образом, исходя из нашего примера, процентная ставка будет составлять 6.01+2.75=8.76, с округлением до ближайшей 1/8 процента, т. е. 8.75%;
Initial interest: начальная процентная ставка, которая может быть значительно меньше, чем действительно существующая по данной программе (note rate). К примеру, на сегодняшний день начальная процентная ставка может составлять 6.25%;
Adjustment period: временной интервал, во время которого процентная ставка должна быть приведена в соответствие с рыночными индексами. При этом используются два основных временных периода: годовой период и период на время всего существования кредита;
Interest rate caps: ограничение на изменение процентной ставки в течение adjustment period, т. е. в течение года и в течение всего времени действия кредита. К примеру, cap 1/5 означает, что процентная ставка максимально может быть увеличена на 1 процент ежегодно, и до 5 процентов в течение всего действия займа;
Convertibility: Возможность изменить плавающую процентную ставку на фиксированную по истечении определенного периода времени, что также делается за определенное финансовое вознаграждение.

Для кого ARM-финансирование могло бы иметь определенный смысл:

  • если Вы планируете увеличение своего дохода в будущем и желаете купить более дорогую недвижимость, чем можете себе позволить на сегодняшний день;
  • если Вы планируете владеть недвижимостью в течение короткого периода времени;
  • если Вы не можете купить данную недвижимость с фиксированным процентом;
  • если Вы считаете, что текущая фиксированная процентная ставка слишком высока, Вы ожидаете ее уменьшение в будущем, и желаете использовать возможность перевода ARM-кредита в фиксированный заем;
  • если Вы не нуждаетесь в фиксированной процентной ставке и хотите, чтобы процентная ставка зависела от ситуации на финансовом рынке.

Кроме того, существуют программы с фиксированной процентной ставкой в течение 3, 5, 7 и 10 лет, а затем с ее переходом на плавающую ставку.

Игорь Архипов